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二手房买卖合同的撤销事由有哪些? 哪些情况下订立的合同属于可撤消合同?

  来源:重庆专业离婚律师  时间:2016-05-02 14:26:50


相关问题:
1、 什么是合同订立时的重大误解?
2、 哪些情况下订立的合同属于可撤消合同?
3、 二手房买卖合同的撤销事由有哪些?

【基本案情】
  2006年5月15日,廖某与某中介公司签订《定金支付及要约发出通知书》及《买卖代理费支付承诺(买方)》,委托中介公司向佛山市区文沙东4街12座601房业主发出购房要约。经过中介公司的介绍,该物业业主陆某与廖某达成一致意见。2006年5月24日,由中介公司及买卖双方签订了《二手房买卖合同》,合同陆某的联系地址为:佛山市禅城区文沙东四街12座601房。合同签订后,廖某通过中介公司向陆某支付了定金10000元及首期款50000元。后由中介公司将买卖双方交易过户的资料提交佛山市禅城区房地产交易所。但受理后交易所通知中介公司该房屋因区县调整,变更了管辖区域,现属南海区,不予办理交易过户手续。廖某不同意继续履行合同,双方因此发生纠纷,诉至法院。
 

 【双方意见】
  卖方陆某认为,合同中约定的“市区文沙东路”与房地产证上的记载完全一致,卖方没有隐瞒,由于市政规划、区域调整而将房屋所在街区并入南海区,完全属政府行为,卖方并不知情,也不存在任何过错,因此应当继续履行合同,不同意取消交易,退回房款。买方廖某则认为,其目的是要购买禅城区的房屋,但现在该房屋已不属禅城区管辖,直接影响到落户、小孩入学、就业、房产价值等一系列问题,因此属重大误解,合同应予撤销。


  【判决意见】
  房屋是与人的生活不可分离的生活资料。当当事人以房屋作为标的物买卖时,房屋的性质是二手房买卖合同的重要内容。房屋所处的区域,对当事人的工作和生活将产生一定影响,是当事人选择房屋的重要方面之一。本案买卖双方在签订合同时均将事实上已变更为南海区的房屋误认为处于禅城区,故应属当事人意思表示错误,应作重大误解处理,根据《合同法》第五十八条的规定,合同应予撤销,卖方退回60000元给买方。
  问题一:什么是可撤销合同,需要具备怎样的条件?
  本案是关于合同效力的房屋买卖争议,即可撤销合同。
  可撤销合同,就是已经生效,但基于某种法定的原因,可能因权利人的请求被法院或仲裁机构撤销的合同。有人将可撤销合同称为“相对无效”的合同,其实,可撤梢合同的效力也是很清楚:在撤销前就是有效合同,撤销后就是自始无效。
  合同可撤销是由于当事人意思表示的内容有瑕疵,从公平原则出发法院允许当事人提出变更或撤销。《合同法》第五十四条规定了以下几种情况:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的①。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
  关于重大误解的标准,《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第七十一条规定:“行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”
  问题二:对地址的误解能否构成合同法上的重大误解?
  本案中,廖某将事实上归南海区管辖的房屋误认为属禅城区管辖,使得所购得的房屋与签订合同的目的不相符,即“行为的后果与自己的意思想悖”,而对其在工作和生活等各方面产生重大影响,如果继续履行合同,则将给购买人造成多方面的隐性损失,因此,应当认定为重大误解,买受人可以向法院或仲裁机构申请撤销其与卖方签订的合同。
  问题三:常见的可撤销二手房买卖合同有哪些?
  常见的可撤销二手房买卖合同,主要有以下几种情况:
  1.对房屋单价或面积的重大误解可以请求撤销合同。
  2.对房屋的使用年限存在重大误解的可以请求撤销合同。
  3.对房屋性质和用途重大误解的,可以请求撤销合同。
  4.房屋销售代理商利用自己的经验,与房屋买卖的个人签订权利义务不对等的合同,应作为显失公平,另一方可请求撤销该合同。

  【律师提示】
行使合同的撤销权毕竟是有条件的,主张撤销合同一方要负举证责任,而且对已经合法成立的合同,在司法实践中一般比较倾向于维护交易的稳定和安全而不轻易确认合同无效或可撤销。因此,二手房买卖双方在签订合同前应当尽量了解房屋各方面的信息和状况,以免发生纠纷,给自己带来不必要的麻烦和损失。

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